Thời gian gần đây, tại xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất, Hà Nội) bất ngờ xảy ra hiện tượng “sốt đất”, khiến giá trị giao dịch đất tại đây tăng chóng mặt, lên tới vài chục phần trăm chỉ trong thời gian ngắn.

Giới chuyên gia BĐS Hà Nội và UBND xã Đồng Trúc ngay sau đó đã phải lên tiếng cảnh báo các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xuống tiền để tránh rơi vào “bẫy” đánh sóng, thổi giá đất của các nhóm cò môi giới.

Thực tế, theo các chuyên gia đây không phải lần đầu tiên các nhà đầu tư bị “cò” đất dẫn dắt vào vòng xoáy bởi kịch bản thổi giá. Tại Hà Nội, trong nhiều năm qua, thị trường BĐS đã chứng kiến không ít cơn “sốt” ảo với giá trị đất tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, giám đốc của một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, lấy ví dụ về 3 lần "sốt đất tại Đông Anh.

Lần đầu vào năm 2010-2011, khi nhà đầu tư đón đầu các dự án hạ tầng giao thông như Cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù.

Lần thứ hai vào giai đoạn 2014-2015, thời điểm này, các dự án Cầu Nhật Tân, Cầu Đông Trù, nhà ga T2 Nội Bài chính thức đi vào hoạt động.

Lần gần đây nhất là vào năm 2019, thị trường Đông Anh lại “sốt” 1 lần nữa, trước thông tin lên quận vào năm 2020, kèm theo đó là hàng loạt các dự án nghìn tỷ được các “ông lớn” trong ngành BĐS công bố. Tuy nhiên, ông Tuấn khẳng định, cả 3 lần “sốt” đất tại khu vực này đều là “ảo”.

“Theo ghi nhận từ thực tế, cả 3 lần sốt đất tại Đông Anh, giá trị đều tăng rất mạnh, khoảng 30 - 40% chỉ trong thời gian rất ngắn. Nếu một thị trường bền vững, ổn định, giá trị đất chỉ tăng vài phần trăm, hoặc tối đa là 10%. Nhưng việc tăng theo chiều thẳng đứng như vậy là hoàn toàn đi ngược lại quy luật của thị trường”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cho biết, đã có rất nhiều nhà đầu tư “sập bẫy” bởi các thủ đoạn tăng giá đất của giới “cò” đất. Cá biệt, có một vài trường hợp tham gia cả 3 lần “sốt” ở Đông Anh, ôm một số lượng đất khá lớn chờ ngày tăng giá.

Đơn cử như ông N.D.K (46 tuổi, trú tại Đống Đa, Hà Nội) là một nhà đầu tư “dại” điển hình, liều lĩnh lao vào đầu vào các cơn sốt đất mà không tìm hiểu thông tin. Khi thị trường đạt “đỉnh”, ông K. mới bắt đầu rót tiền vào, đến khi thị trường lao dốc thì lại nuối đắng.

Theo lời ông K., vào tháng 6/2010, ông quyết định mua một mảnh đất đẹp 300 m2, tại xã Đông Hội (Đông Anh, Hà Nội) với mức giá 45 triệu đồng/m2, tổng số tiền bỏ ra là 13,5 tỷ đồng.

“Năm 2009, khu đất đấy chỉ khoảng 25-30 triệu đồng/m2, đến đầu năm 2010 tăng lên 30-35 triệu đồng/ m2, đến thời điểm tôi mua là 45 triệu đồng/m2. Thậm chí, đầu năm 2011, đất Đông Anh đạt “đỉnh”, mảnh đất của tôi tăng lên 50-52 triệu đồng/m2. Tuy nhiên theo như lời tư vấn của bên môi giới, thời điểm đó giá đất có thể lên cao nữa nên tôi đợi, đến cuối năm 2011 thì giảm tự do, giá trị xuống còn 30 triệu đồng/ m2, như vậy là lỗ khoảng 4,5 tỷ đồng”, ông K. nói.

Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng ông K. vẫn cố “ôm” đất chờ ngày tăng giá. Cho đến giai đoạn thứ 2, vào năm 2014, giá đất Đông Anh tăng lên 20-40 triệu đồng/m2, một số khu vực như Đông Hội, Xuân Trạch, Vĩnh Ngọc tăng lên 40-50 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, giai đoạn này “chớm nở, nhanh tàn”, chỉ sau vài tháng là giảm: “Trong cả 5 năm, mảnh đất 300 m2 của tôi tăng lên, rồi hạ xuống và chỉ dừng lại ở mức 30 triệu đồng/ m2”, ông K. ngậm ngùi cho biết.

Không tìm thấy được tiềm năng, ông K. quyết định cắt lỗ vào năm 2017 với mức giá là 8,5 tỷ đồng, lỗ 5 tỷ đồng: “Số tiền trước đó mua để đầu tư một nửa là vay ngân hàng, thậm chí vay nóng với lãi suất 2.000 đồng/ triệu/ ngày. Đi làm cả ngày trả lãi, mãi cũng không hết nên đành thanh lý đề trả nợ”, ông K. nói

Chưa rút kinh nghiệm từ 2 bài học trước, đến đầu năm 2019, ông K. lại một lần nữa lao vào “cơn sốt” Đông Anh với hy vọng "liều ăn nhiều".

Lần này ông K. chỉ đầu tư nhỏ với mảnh đất 80 m2, trị giá 2,4 tỷ đồng (tương đương 30 triệu đồng/m2) ở xã Xuân Canh.

“Lại một lần nữa, giá đất Đông Anh lại giảm xuống còn 27 triệu đồng/m2, có lúc xuống 25 triệu đồng/m2, lỗ khoảng 400 triệu đồng”, ông K. nói.

Quá sợ đầu tư theo các cơn sốt đất, ông K. lần thứ 2 cắt lỗ và quyết không tham gia thị trường trong 2-3 năm tới: “Hiện tại, tôi vẫn đi làm hành chính nhà nước để trả nợ từ 10 năm trước”, ông K. cay đắng nói.

Theo ông Nguyễn Văn Tuấn, những trường hợp “ôm trái đắng”, phải còng lưng trả lãi ngân hàng vì mua đất như trường hợp của đại gia “hụt” N.D.K. không hiếm.

“Sốt đất, giá đất nhảy múa từng ngày đã khiến cho không ít người nảy lòng tham, lao vào “đầu tư lướt sóng” với mong muốn kiếm lời nhanh, nhưng khi cơn sốt đất đi qua, nhiều người lại lâm vào cảnh vỡ nợ. Bài học về cơn sốt đất ảo ở Hà Nội giai đoạn 2006-2007 cho đến nay vẫn còn nhức nhối, nhiều đại gia vẫn chưa thoát khỏi cảnh nợ nần bởi trót ôm qua nhiều đất”, ông Tuấn nói.

Trước những nguy cơ tiềm ẩn khi nhà đầu tư “liều” theo cơn sốt đất, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khuyến cáo: “Nếu nhà đầu tư muốn tham gia vào các cơn sốt đất, trước hết phải xem xét quy hoạch chi tiết dự án và tìm hiểu thêm các đơn vị tư vấn, các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực này”.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, cần phải nắm rõ thông tin và tìm hiểu người giao dịch đất là ai, có tên tuổi trên thị trường hay không. Nếu là nhân viên tư vấn tự do thì không nên lao theo một cách mù quáng.

Ông Đính nhấn mạnh: “Để nhận biết được có phải sốt đất ảo hay không, nhà đầu tư phải so sánh giá đất với thời điểm chưa sốt. Nếu giá tăng giảm một vài phần trăm, nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Còn nếu giá tăng theo ngày, hoặc giá trị đất tăng theo chiều thẳng đứng thì nên tránh”.