Hỏi: Tôi định mua một ngôi nhà ở thuộc diện thanh lý theo Nghị định 61/CP. Chủ của ngôi nhà này đã có hợp đồng mua bán nhà với một công ty nhà đất, đồng thời đã hoàn thành việc đóng các khoản tiền để mua nhà cho Kho bạc nhà nước (có biên lai thu tiền), tuy nhiên vẫn chưa nhận được sổ đỏ. Vậy nếu tôi mua nhà này thì có hợp pháp không và có được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không? Trong trường hợp này tôi cần có các hồ sơ, giấy tờ, thủ tục gì? 

Ảnh minh họa.

Dưới đây là phần tư vấn, trả lời của Công ty Luật Minh Gia (Hà Nội):

Theo quy định tại Điều 91 Luật nhà ở 2005 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì:

"1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này".

Như vậy, một trong những điều kiện để mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Hiện nay, tại các cơ quan công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, nếu như chủ nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ chưa đủ điều kiện để được chuyển nhượng, mua bán. Nếu các bên vẫn muốn thực hiện việc mua bán này thì chỉ có thể làm hợp đồng viết tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở bằng giấy viết tay gặp rất nhiều rủi ro, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, khi đó các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả nhau những gì đã nhận (bạn trả lại nhà, bên bán trả lại tiền). Việc giải quyết tranh chấp này khá mất thời gian và chi phí tiền bạc của các bên, có thể người mua sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi. Vì vậy, cách tốt nhất bạn cần phải đợi phía chủ nhà có Giấy chứng nhận rồi mới thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.