Đánh thuế TN từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu: Có khả thi?

Theo các chuyên gia, việc Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu sẽ tác động mạnh đến thị trường.

Tại dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ. Chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, "bong bóng". Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế cao đối với các cá nhân sở hữu BĐS trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các hoạt động mua bán BĐS với mục đích thương mại, mua đi bán lại để kiếm lời. Từ đó, giúp thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, triệt tình trạng đầu cơ, "bong bóng".

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong: “Tạo sự bình đẳng giữa những chủ sở hữu nhà đất khác nhau”:

Theo tôi, việc đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu, về nguyên tắc, kinh nghiệm nhiều quốc gia trên thế giới cũng đã làm rồi. Cách làm này có những tác động như tăng động lực giữ nhà, giảm bớt điều kiện, cơ hội đầu cơ của những người mua bán nhà đất nhanh kiểu lướt sóng. Đây là một trong những tác động quan trọng giúp định hình, lành mạnh hóa, minh bạch hóa các cung cầu, tạo sự bình đẳng giữa những chủ sở hữu nhà đất khác nhau. Ví như anh đầu cơ, mua bán lướt thì đương nhiên anh phải đóng thuế nhiều hơn, còn những người mua nhà đất thời gian dài họ mới bán để làm việc khác thì thuế sẽ thấp hơn. Một tác động nữa sẽ giảm bớt một phần cơn sốt nóng, lạnh trên thị trường. Đây là yếu tố cũng rất quan trọng, giúp cho những người chưa có nhà có cơ hội sở hữu nhà một giá, chứ không cao do đầu cơ.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam: “Nên đánh thuế với những người sở hữu nhiều BĐS nhưng cần phải tính toán thời điểm phù hợp”

Tôi cho rằng, việc đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là một trong những biện pháp lập lại trật tự, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ. Chúng ta phải hiểu rằng, bất cứ loại hàng hóa hay sản phẩm nào mà đầu cơ, tích trữ cũng đều mang lại những hậu quả không tốt, BĐS cũng như vậy. Tích trữ BĐS dẫn đến tình trạng người tích trữ nhiều nhà đất, có người không có cái nào. Do đó, tôi cho rằng, cần hướng đến đánh thuế những người có nhiều BĐS nhưng cũng cần phải tính toán.

Nếu triển khai ngay đề xuất đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ ảnh hưởng lớn đến những người sở hữu BĐS hiện nay. Đồng thời cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Có thể giá BĐS hiện nay ảo, việc đánh thuế sẽ khiến nhiều người ồ ạt bán, nhưng không bán được, từ đó sẽ ảnh hưởng lớn. Do đó tôi cho rằng cần xem xét, nghiên cứu đánh thuế mua bán BĐS ở mức nào, diện tích bao nhiêu, xem xét thị trường ra sao để không làm ảnh hưởng. Nếu không nghiên cứu kỹ, khi áp dụng có khi lúc quá cao, lúc lại quá thấp.

Tôi cho rằng, cần khoảng thời gian 3 đến 5 năm định hướng dần để người dân, những nhà đầu tư hiểu được. Khi người ta đầu tư nhà đất khoảng 1 năm, 2 năm, 3 năm thì người ta phải bán chứ không thể đầu cơ dài. Ví như đất để khoảng chục năm không làm gì cả, khi đầu tư vào giá chỉ có 5, 10 triệu/m2 nhưng khi giá tăng lên 100 triệu đồng/m2 anh mới xây, dẫn đến lãng phí, không có sản phẩm. Do đó, những người được giao đất mà không xây dựng cũng phải thu hồi để giao cho nhà đầu tư khác để thi công.

TS Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành BĐS, Đại học Kinh tế Quốc dân, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam: Khái niệm về đầu cơ nghĩa là để lâu chờ lên giá nên tiền chết ở đấy

Về chủ trương, tôi đồng tình việc đánh sắc thuế với mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu. Sắc thuế này sẽ hạn chế tình trạng “bong bóng” BĐS, lướt cọc. Ví như Singapore, đối với đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên, họ đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán, sau 2 năm mức thuế suất là 50% và sau 3 năm là 25%. Nghĩa là với mức đánh thuế này, nhà đầu tư sẽ không có lãi nữa, thậm chí là lỗ chi phí vốn đầu tư.

Tuy nhiên, cần phải có cơ sở dữ liệu chuẩn thì mới đánh thuế. Đồng thời phải đồng bộ với số lượng BĐS sở hữu. Bởi vì số lượng BĐS sở hữu của một cá nhân nào đó càng nhiều mà họ không đưa vào hoạt động kinh doanh sẽ được hiểu là đầu cơ, còn BĐS quay vòng thật nhanh thì hiểu là lướt sóng. Theo tôi phải đưa sắc thái thuế đồng bộ mà muốn vậy phải có cơ sở dữ liệu về người mua, dữ liệu về giá. Khi đó đánh thuế mới đúng và trúng. Dù chính sách đúng nhưng đánh trượt sẽ gây ra sự phản ứng trong dư luận hoặc bất công bằng trong xã hội.

Việc Bộ Tư pháp khi góp ý về đề xuất trên của Bộ Tài chính cho rằng, chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai đề xuất giải pháp này không khả thi. Tôi cho rằng, góp ý này có cơ sở. Khi chưa đồng bộ giữa dữ liệu về giá với dữ liệu vật lý của đất đai. Nhiều khi chúng ta chỉ đánh thuế đất nhưng nhà còn lớn hơn đất. Do đó cần phải tách bạch, giá BĐS bằng giá đất cộng giá nhà nhưng gần như giá nhà chúng ta không đưa vào dữ liệu. Nếu chỉ đánh thuế giá đất mà không đánh thuế nhà trên đất là chưa đầy đủ. Tôi đề xuất nhiều với cơ quan chức năng về dữ liệu của đất đai, nhà ở và công trình gắn liền trên đất, bên cạnh đó là giá đất và giá công trình gắn liền trên đất, gọi chung là dữ liệu giá BĐS. Sau đó mới đưa ra các sắc thuế đồng bộ. Khi đó mới đúng, trúng và thực tiễn. Còn bây giờ, nếu vội vàng đưa ra, mang tính chất xử lý phần ngọn sẽ không hiệu quả.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Muốn xác định được việc mua đi bán lại các BĐS phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ”

Tôi đồng tình đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ hạn chế được đầu cơ. Tuy nhiên tôi cho rằng, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ. Tức là trong luật phải quy định rõ từng trường hợp, bởi có người mua nhà xong vì một lý do nào đó như cần vốn phải bán ngay, cái này sẽ khác trường hợp mua rồi bán luôn nhằm sinh lời.

Bên cạnh đó cần yêu cầu nộp thuế với những trường hợp có thu nhập, tức là bán có lãi, như thế mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế được tính trên chênh lệch giá bán và giá mua, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Khi có lãi mới phải nộp thuế - đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn.

Xin cảm ơn các chuyên gia về cuộc trao đổi trên!