3 nguyên nhân khiến đấu gái đất vẫn nóng

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, dù đã được cơ quan chức năng vào cuộc nhưng diễn biến những phiên đấu giá đất thời gian qua vẫn không có gì thay đổi. Thậm chí, giá đất đấu giá còn tiếp tục tăng cao.

Theo VARS có 3 nguyên nhân dẫn đến thực trạng này. Thứ nhất, mức giá khởi điểm vẫn thấp hơn nhiều so với mức giá thị trường, được tính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Địa phương vẫn đang căn cứ vào bảng giá đất cũ từ năm 2020, có hiệu lực tới ngày 31/12/2025. Do đó, mức giá khởi điểm sẽ chỉ thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới.

Thứ hai, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao bởi nhu cầu về bất động sản, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng như đất đấu giá rất lớn. Thực tế, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo tại những khu vực như Hoài Đức, Hà Đông tạo kỳ vọng rất lớn cho nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này, dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực tế của lô đất. Ngoài ra, với kỳ vọng rằng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, những người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với định giá thông thường.

Thứ ba, do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc. Thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.

VARS dự báo sẽ có thêm kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tại Hà Nội. Trong ảnh: Lô đất vừa trúng đấu giá với giá cao nhất 262 triệu đồng/m2 gấp 8,2 lần khởi điểm ở quận Hà Đông có view nghĩa trang.

Dự báo có thêm nhiều kỷ lục mới về đất đấu giá

Cũng theo VARS, dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường.

Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính, Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý.

Ngoài ra, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày bị hủy kết quả và mất tiền cọc (ở mức thấp do giá khởi điểm thấp). Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, song phải đến 1/1/2025, các quy định này mới có hiệu lực.

VARS nhận định, ngay cả khi các quy định mới hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần trở thành “chuyện thường ngày". Bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tiếp tục được duy trì.

Thời gian qua, các phiên đấu giá đất ở Hà Nội vẫn diễn biến nóng, với giá trúng ở mức cao, gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Mới đây, ngày 22/10, tại Thường Tín, sau 16 giờ đấu giá, 19/40 thửa đất ở thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm, huyện Thường Tín, Hà Nội cũng được đấu giá thành công với mức giá trúng cao nhất ở mức 52,864 triệu đồng/m2; giá thấp nhất 24,384 triệu đồng/m2 với mức giá khởi điểm 3,864 triệu đồng/m2. Còn 21 thửa đất không đấu giá thành công do người tham gia đấu giá vi phạm quy chế.

Tại quận Hà Đông, phiên đấu giá 27 thửa đất ở các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội hôm 19/10 kéo dài khoảng 14 tiếng, kết thúc lúc hơn 23 giờ đêm với gái trúng cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm; giá trúng thấp nhất cũng chênh 5,8 lần, đạt 133 triệu đồng/m2.

Trước đó, hồi tháng 8, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức khiến dư luận xôn xao với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm, có lô trúng với giá hơn 133 triệu đồng/m2.

Dẹp đầu cơ, thổi giá đất

Chiều 28/10, báo cáo tiếp thu giải trình ý kiến đại biểu về đấu giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết trong thời gian tới, với đấu giá đất, ngoài việc phải thực hiện nghiêm quy định của pháp luật, các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất làm cơ sở tính giá khởi điểm.

Đồng thời, bổ sung quy định công khai các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng gây nhiễu loạn thị trường. Tăng cường biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà, đất ở có giá cả hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân có nhu cầu thực, khắc phục tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường. Cùng với đó, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo quy định trong hoạt động đấu giá...