Mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tính đến 30/9, thống kê các doanh nghiệp niêm yết, có 10 doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đang nắm giữ lượng hàng tồn kho nhiều nhất gồm Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai và DIC Corp tồn kho hơn 301.000 tỷ đồng (hơn 12 tỷ USD) tăng 7% so với cuối năm 2022 và tăng gần 32% so với cuối năm 2021.

Những ông lớn có lượng hàng tồn kho cao nhất quý 3/2023.

Đứng đầu là Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) với giá trị hàng tồn kho gần 138.000 tỷ đồng (chiếm 55% tổng giá trị tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng với 127.000 tỷ đồng và bất động sản đã hoàn thành gần 11.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phía Novaland không thuyết minh chi tiết hàng tồn kho nằm ở những dự án nào. Novaland cho biết thêm, giá trị tồn kho được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.000 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 4.490 tỷ đồng (năm 2022 là 6.106 tỷ đồng).

Mặc dù vậy, qua các báo cáo trước đây có thể biết, chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City. Hiện tại, các dự án này cơ bản được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý.

Đứng sau là Vinhomes (VHM) với tồn kho ở mức 55.104 tỷ đồng (giảm 15% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản đang xây dựng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án Khu đô thị (KĐT) sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Hàng tồn kho của Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tăng đến 38% ở mức 17.153 tỷ đồng và chiếm đến 73% tổng tài sản. Toàn bộ là bất động sản xây dựng ở dang tập trung chủ yếu ở ba dự án: Khang Phú- Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.932 tỷ) và dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.369 tỷ), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (2.870 tỷ).

Trong khi đó, tài sản của Đầu tư Nam Long (NLG) có tới 60% là hàng tồn kho với hơn 16.800 tỷ đồng, tăng 13% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại dự án Izumi (hơn 9.037 tỷ), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ), Akari (1.047tỷ), dự án Cần Thơ (911 tỷ),…

Tại Tập đoàn Đất Xanh (DXG), lượng hàng tồn cuối tháng 9 hơn 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (10.745 tỷ), bất động sản thành phẩm gần 3.141 tỷ (tăng 96%). Doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về danh mục.

Tiếp đó là Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận hơn 12.158 tỷ đồng tồn kho (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái), chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án: The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ); Bình Dương Tower (2.378 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Thuộc nhóm có tồn kho dưới 10.000 tỷ có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, DIG) với hơn 6.277 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án đang kinh doanh dở dang như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.018 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.341 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (916 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (590 tỷ)… Riêng dự án Nam Vĩnh Yên của doanh nghiệp thời gian gần đây đang có tiến triển tích cực về mặt pháp lý.

Quốc Cường Gia Lai (QCG) ghi nhận 7.001 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang đang xây dựng, doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết nhưng nhiều khả năng trong này có dự án Phước Kiển Nhà Bè.

Ngoài ra, hai ông lớn bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho lớn. Con số này tại Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, BCM) gần 22.166 tỷ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng 6% so với cuối năm ngoái. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) là 12.258 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.