Tại TP.HCM, người có nhu cầu đang rất khó tìm được căn hộ tầm giá 14 triệu đồng/m2.

Nhà thương mại giá rẻ được giới kinh doanh bất động sản lấy ngưỡng 14-18 triệu/m2. Vài năm trước tại TP.HCM, người có nhu cầu không khó tìm căn hộ với mức giá này, thậm chí có những dự án chào bán từ 12 triệu đồng/m2. Song từ đầu năm 2017, dự án có giá dưới 20 triệu/m2 rất ít. Một số dự án đưa ra gần đây quảng cáo là bình dân nhưng giá cũng từ 20 triệu/m2.

Căn hộ vừa túi tiền có giá bao nhiêu?

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong năm 2017 đã có 92 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng). Tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng.

Trong số này, phân khúc cao cấp có 10.987 căn hộ, chiếm 25,5% và tăng 3.747 căn so với năm 2016. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 45,5% với 19.509 căn. Phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm 29,1%.

Phân khúc căn hộ bình dân tăng đến 5.026 căn so với năm 2016, nhưng theo HoREA, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Căn hộ thương mại vừa túi tiền được tính ở mức giá 14-15 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay, người có nhu cầu rất khó tìm dự án căn hộ giá dưới 20 triệu/m2. Ảnh minh họa: Lê Quân.

Theo tính toán của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long, nhà giá rẻ hiện nay Nhà nước đang tính 1 m2 quanh mức 14-15 triệu đồng. Nếu nhân với căn hộ 40 m2 thì người mua nhà trả 600-700 triệu đồng. Còn vị trí hợp lý ở TP.HCM phải trong bán kính 10-15 km tính từ trung tâm, chứ không thể gần hơn.

Bà Lưu thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư & Xây dựng Phúc Khang, cũng cho rằng căn hộ giá rẻ chỉ có thể cách trung tâm thành phố 15-20 km.

Lý giải nguyên nhân dòng sản phẩm này bỗng “mất tích” trên thị trường, ông Quang nói không phải do quỹ đất khan hiếm, mà do cơ chế, chính sách chưa rõ ràng.

Theo ông Quang, chính sách cho nhà xã hội giá rẻ rất chi tiết, hỗ trợ hấp dẫn, nhưng Chính phủ lại chưa có chính sách cụ thể áp dụng cho nhà thương mại giá rẻ.

Vị này nói không nên cứng nhắc với các quy định dự án chung cư phải có bao nhiêu phần trăm cây xanh, bao nhiêu tiện ích như công viên, hồ bơi... Muốn làm rẻ thì phải tiết kiệm hợp lý, trong đó 3 vấn đề chú ý là diện tích nhỏ, tiện ích vừa đủ và vị trí hợp lý. Để người dân share chung tiện ích thì giá mua nhà sẽ giảm xuống.

“Còn quỹ đất, tôi khẳng định là không hiếm mà còn khá nhiều. Nếu chính sách thông thoáng thì doanh nghiệp sẽ tập trung đầu tư, tạo nguồn cung cho thị trường", ông Quang nói.

Nhà giá rẻ diện tích như thế nào là hợp lý?

Ông Đoàn Chí Thanh - Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng doanh nghiệp thấy rõ sức hấp thụ của phân khúc giá rẻ, song phân khúc này lợi nhuận thấp và rủi ro. Nếu không thể giảm giá thành thì các chủ đầu tư có thể sẽ cắt giảm diện tích để đáp ứng khả năng của người mua.

Trong 3 doanh nghiệp chuyên làm nhà giá rẻ tại TP.HCM, chỉ một đơn vị có sản phẩm bán trong năm 2017. Ảnh: ĐD

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang, hành vi mua nhà của người dân đô thị, đặc biệt là khu vực TP.HCM đã thay đổi rất nhiều. Nếu trước đây người mua nhà thường ưu tiên vị trí phải phù hợp để kinh doanh, thì nay chú trọng vào môi trường tốt để ở. Trước đây, khách mua nhà cũng chọn nhà lớn, đủ chỗ cho vài thế hệ thì nay nhà nhỏ, đáp ứng nhu cầu sống của gia đình trẻ được ưu tiên hơn.

Người mua cũng không dùng quá 40% thu nhập một tháng để trả cho chi phí nhà ở. Theo đó, diện tích nhà ở sẽ phụ thuộc vào khả năng chi trả của chủ nhà. Ví dụ, người có thu nhập 100 triệu đồng/năm thì chỉ ở nhà có diện tích khoảng 50 m2.

"Nhà nhỏ không phải là vấn đề lớn, mà nên xây dựng như thế nào để đáp ứng nhu cầu. Nhà nhỏ nhưng quy hoạch tốt, thiết kế phù hợp, đáp ứng khả năng chi trả của người dân mới là điều quan tâm. Tôi nhấn mạnh nhà mấy mét không quan trọng, quan trọng là hợp khả năng người mua.

Với TP.HCM, tôi thấy diện tích hợp lý cho căn hộ thương mại vừa túi tiền là 40 m2", ông Quang nói thêm.

Trong báo cáo tình hình thị trường năm 2017, HoREA đã chỉ ra một loạt dấu hiệu tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Trong đó, Hiệp hội này nhấn mạnh tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu. Nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ thương mại loại vừa và nhỏ 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền rất thiếu, trong khi phân khúc cao cấp lại có dấu hiệu vượt cầu.

Năm 2018, theo HoREA, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất thị trường. Tuy nhiên trên thực tế, các dự án chào bán gần đây được quảng cáo là bình dân nhưng cũng không có mức giá này. Điển hình như dự án Saigon Gateway (quận 9) đến 25 triệu/m2; căn hộ The Avila 2 (quận 8) 21,5-22 triệu/m2; Saigon Metro Park là 22 triệu/m2; Tara Residence giá 22 triệu/m2; Heaven Riverview cũng từ 22 triệu/m2…

Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, HoREA đề nghị cho miễn, giảm, hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư mới có thể giải quyết tình trạng mất cân bằng trên thị trường hiện nay.

"Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này về tổng thể là đúng, nhưng chưa tạo được chính sách khuyến khích đối với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.