Khu công nghiệp, văn phòng có nhiều lợi thế

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá bất động sản khu công nghiệp nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường trong năm 2022. Theo ông lý do Việt Nam đang ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số CPI, lạm phát tương đối trong tầm kiểm soát so với tình hình chung trên toàn cầu. Một số nền tảng cơ bản đó cùng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam với tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị cho thấy tiềm năng to lớn cho thị trường bất động sản trong vài năm tới.

Bên cạnh đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Tiêu biểu, trước một số khó khăn Foxconn đang gặp phải ở Trung Quốc trong thời gian gần đây, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Samsung - nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc trong tuần vừa qua cũng tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam.

Giá thuê tại TP HCM đã chạm mức 300 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Tại vùng lân cận như Long An và Bình Dương, giá thuê đã lên đến gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê và nguồn cung có sẵn không quá nhiều và nằm xa trung tâm. Tuy nhiên, điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers…

Báo cáo của Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam. Đối với thị trường phía Bắc, nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15% và 12,8% trong giai đoạn 2022 - 2026.

 Tổng nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn lần lượt đạt 2,5 và 3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3…Đối với thị trường phía Nam, ước tính tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4% và 16,7% trong giai đoạn 2022 - 2026.

Ở phân khúc văn phòng, đại diện của Savills cũng nhìn thấy dư địa tăng trưởng còn rất lớn. Nguồn cung văn phòng TP HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m2. Với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng.

Savills đánh giá Việt Nam là một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Trong tương lai, nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới sẽ gia nhập thị trường TP HCM nửa đầu năm 2023 với hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1.

Bất động sản nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường

Nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao. Đó là một trong những yếu tố nổi bật mà báo cáo tâm lý người dùng của Batdongsan.com chỉ ra, bất chấp thị trường có nhiều khó khăn.

Theo báo cáo này, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng.

Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP HCM. Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư TP HCM tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam cho biết nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.