Giá thuê đất công nghiệp cao ở các vùng đô thị tạo ra rào cản đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là những công ty quy mô nhỏ muốn gia nhập thị trường.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và giá thuê cao, các giải pháp xây dựng sẵn, đặc biệt là nhà kho và nhà xưởng cao tầng, đang nổi lên như là một phương án thay thế. 

VNDirect tin rằng nhà kho và nhà xưởng xây dựng sẵn sẽ bùng nổ trong năm 2021-2022 với việc hàng loạt các nhà phát triển trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này.

Tập đoàn BĐS logistic của Úc (LOGOS) đã công bố kế hoạch thành lập liên doanh đầu tiên tại Việt Nam nhằm phát triển cơ sở logistic hiện đại, chất lượng cao tại các thị trường trọng điểm như TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng với vốn đầu tư 350 triệu USD; tập đoàn Global Marker Leader (GLP) trong lĩnh vực BĐS logistic đang có kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Vietnam (SLP) để thành lập liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD tại Việt Nam.

Ngoài ra, Mirae Asset Deawoo và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào xây dựng nhà kho tại dự án trung tâm logistic Logis Valley ở Bắc Ninh.

VNDirect kỳ vọng giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng. Bất chấp hai đợt bùng phát dịch Covid-19 tại Việt Nam, giá thuê đất tại hai vùng công nghiệp trọng điểm trong năm 2020 vẫn tăng mạnh, với mức giá trung bình tăng 9,7% svck (cuối Q2/20) lên 105 USD/m2/chu kỳ thuê ở các tỉnh phía Nam và 6,9% svck (cuối Q3/20) lên 96 USD/m2/chu kỳ thuê ở các tỉnh phía Bắc.

Tại khu vực kinh tế phía Nam, TP HCM vẫn là địa điểm được ưa chuộng nhất, với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao đạt 91% và giá thuê tăng trưởng cao nhất là 12,3%. Trong khi đó ở phía Bắc, Hưng Yên và Bắc Ninh ghi nhận mức tăng ấn tượng lần lượt là 12,5% và 11,7% svck.

Với nhu cầu đang tăng cao, VNDirect cho rằng giá thuê KCN sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, đặc biệt là những KCN ở khu vực thành thị do thiếu hụt nguồn cung.

VNDirect tin rằng thị trường BĐS KCN Việt Nam sẽ duy trì sức hấp dẫn trong năm 2021, nhờ thành công được công nhận trên toàn cầu trong việc ngăn chặn đại dịch cùng với những lý do sau:

- Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn với chi phí hoạt động thấp và nhiều ưu đãi về thuế

- Các hiệp định thương mại tự do (FTA) giúp thu hút nhiều dòng vốn FDI vào Việt Nam 

- Nền kinh tế kỹ thuật số bùng nổ tại Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN làm dịch vụ kho bãi

- Sự mở rộng sản xuất mạnh mẽ của các khách thuê hiện hữu

VNDirect lựa chọn cổ phiếu của CTCP Kinh Bắc (KBC) vì quỹ đất lớn, tăng trưởng doanh thu tiềm năng và thanh khoản tốt. Các công ty kinh doanh BĐS KCN đã tăng giá, phản ánh hết tiềm năng tăng trưởng trong ngắn và trung hạn.

Tuy nhiên, KBC có vị thế tốt để đón nhu cầu tăng nhanh về đất khu công nghiệp, nhất là nhu cầu đến từ khu kinh tế miền Bắc vì:

1) KBC có danh mục khách thuê đất là các công ty công nghệ lớn với khu công nghiệp Quế Võ và Tràng Duệ là trung tâm sản xuất nội địa cho các công ty công nghệ phụ trợ cho Samsung Electronics Vietnam và LG Electronics,

và 2) KBC sở hữu quỹ đất rộng 5.278ha (tính đến cuối 2019), có thể duy trì phát triển trong 10 đến 20 năm tới.